Alquiler de temporada o de vivienda habitual: qué cambia para el casero
Cada vez más caseros alquilan por temporada (meses sueltos a estudiantes o trabajadores desplazados). Parece más flexible, pero tiene reglas y una fiscalidad distinta. Esto es lo que cambia.
La diferencia clave
- Vivienda habitual: el inquilino vive allí de forma permanente. Se rige por las reglas de vivienda de la Ley de Arrendamientos Urbanos: prórrogas obligatorias, límites de actualización, etc.
- Temporada: el inquilino tiene su vivienda habitual en otro sitio y alquila por un motivo temporal (estudios, trabajo, tratamiento médico). La ley lo trata como «uso distinto de vivienda», con más libertad de pactos.
Lo que cuenta es la realidad, no el nombre del contrato. Un contrato «de temporada» con alguien que en realidad vive allí de forma estable puede considerarse de vivienda habitual, con todos sus derechos para el inquilino.
La calculadora aplica todo esto por ti: gastos, amortización, reducción y días vacío. Gratis y sin registro.
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En vivienda habitual la fianza legal es de un mes; en temporada, de dos meses. En ambos casos suele haber que depositarla en el organismo de tu comunidad autónoma. Más en la guía de la fianza.
Impuestos
| Concepto | Vivienda habitual | Temporada |
|---|---|---|
| Reducción en el IRPF | 50-90 % | Ninguna |
| IVA | Exento | Exento si no das servicios de hostelería |
| Gastos deducibles y amortización | Sí | Sí |
La pérdida de la reducción es lo que más pesa: con el mismo rendimiento, en temporada tributas el doble o más que en vivienda habitual. Si además ofreces servicios propios de la hostelería (limpieza periódica, cambio de sábanas, recepción), pasa a ser una actividad económica con IVA.
Registro y anuncios
Si anuncias el piso en plataformas para estancias de corta duración, incluidas las de temporada, necesitas el número de registro único de arrendamientos que se tramita en el Registro de la Propiedad. Las plataformas lo piden para publicar el anuncio.
Compara con números
Usa la calculadora de rentabilidad eligiendo «Sin reducción» para ver cuánto te queda en temporada frente a un alquiler de vivienda habitual con la reducción que te toque.
Preguntas frecuentes
¿Puedo encadenar contratos de temporada con el mismo inquilino?
Es arriesgado: si en la práctica vive allí de forma estable, el contrato puede considerarse de vivienda habitual, con prórrogas obligatorias y la reducción fiscal, pero también con sus límites.
¿El alquiler de temporada lleva retención de IRPF?
Solo si el inquilino es una empresa o un profesional que alquila para su actividad. Si es un particular, no.
¿Tengo que dar de alta el alquiler de temporada en algún sitio?
Si lo anuncias en plataformas de corta duración, necesitas el número de registro único. Además, deposita la fianza según las normas de tu comunidad.
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