Gastos deducibles de un piso alquilado: qué puedes restar en la renta
Cuando alquilas una vivienda no tributas por todo lo que cobras: restas los gastos que te ha supuesto ese alquiler y declaras la diferencia. Cuantos más gastos deducibles apuntes (bien justificados), menos pagas. Esta es la lista completa.
Gastos que puedes deducir
- Intereses de la hipoteca con la que compraste o reformaste la vivienda. Solo los intereses: lo que devuelves de capital no es gasto.
- Reparaciones y conservación: pintar, arreglar la caldera, cambiar un electrodoméstico averiado, sustituir una ventana rota… Todo lo que mantiene la vivienda como estaba.
- IBI y tasas municipales, como la de basuras.
- Cuotas de la comunidad de propietarios.
- Seguros: hogar, responsabilidad civil, impago del alquiler.
- Suministros (luz, agua, gas, internet) si los pagas tú y no te los repercute el inquilino.
- Servicios de terceros: agencia, gestoría, abogado, administrador, portero, jardinería.
- Gastos de formalizar el contrato y de defensa jurídica relacionados con el alquiler.
- Saldos de dudoso cobro: rentas impagadas, si el inquilino está en concurso o han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin renovar el crédito.
- La amortización del inmueble (3 %) y de los muebles (10 %). Es el gasto que más se olvida; lo explicamos en la guía de la amortización.
La calculadora aplica todo esto por ti: gastos, amortización, reducción y días vacío. Gratis y sin registro.
Abrir la calculadora →El límite que casi nadie conoce
Los intereses de la hipoteca y las reparaciones y conservación, sumados, no pueden superar lo que cobraste ese año por esa vivienda. Si los superan, el exceso no se pierde: puedes deducirlo en los cuatro años siguientes, con el mismo límite cada año.
Ejemplo: cobraste 6.000 € y pagaste 4.000 € de intereses y 3.500 € de una reparación grande. Solo puedes deducir 6.000 € este año; los 1.500 € restantes los arrastras a los próximos cuatro años.
El resto de gastos (IBI, comunidad, seguros, amortización…) no tienen este límite: pueden dar un rendimiento negativo, que se compensa con tus otras rentas.
Reparación o mejora: la diferencia importa
Una reparación devuelve la vivienda a su estado normal y se deduce entera el año que la pagas. Una mejora aumenta su valor, su superficie o su vida útil (reforma integral, ampliar una habitación, poner ascensor, cambiar toda la instalación eléctrica por una mejor) y no se deduce de golpe: se suma al valor de la vivienda y se amortiza al 3 % anual.
Cambiar una caldera estropeada por otra similar es reparación. Instalar aire acondicionado donde no lo había es mejora.
Lo que no es deducible
- Lo que devuelves de capital de la hipoteca.
- Las mejoras en el año que las pagas (se amortizan).
- Los gastos que te repercute el inquilino, salvo que también declares como ingreso lo que te paga por ellos.
- Los gastos de los periodos en que el piso estuvo vacío, aunque estuviera anunciado (más en la guía del piso vacío).
- Gastos personales o de otra vivienda.
Si el piso no estuvo alquilado todo el año
Los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, amortización) se deducen en proporción a los días alquilados. Si estuvo alquilado 9 de los 12 meses, deduces el 75 %.
Guarda las facturas
Hacienda puede pedirte que justifiques cada gasto durante cuatro años (más si arrastras excesos). Guarda facturas a tu nombre, recibos del IBI y de la comunidad y los extractos donde se vean los intereses de la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir la cuota entera de la hipoteca?
No, solo la parte de intereses. Lo que devuelves de capital no es gasto deducible.
¿Qué pasa si mis gastos superan lo que cobré?
Los intereses y las reparaciones están limitados a lo que cobraste y el exceso se arrastra cuatro años. El resto de gastos puede dar un rendimiento negativo que se compensa con tus otras rentas.
¿Es deducible el seguro de impago?
Sí. Los seguros vinculados a la vivienda alquilada, incluido el de impago, son gasto deducible.
La calculadora aplica todo esto por ti: gastos, amortización, reducción y días vacío. Gratis y sin registro.
Abrir la calculadora →