La fianza del alquiler: cuánto pedir, dónde depositarla y qué pasa en la renta
La fianza es la cantidad que el inquilino entrega al firmar para cubrir posibles daños o impagos. Tiene reglas fijas y, si no se cumplen, pueden llegar multas. Esto es lo que necesitas saber como casero.
Cuánto se puede pedir
- Fianza legal: en vivienda es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta (Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 36).
- Garantía adicional: se puede pactar una garantía extra (depósito o aval), con un máximo de dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el casero es una empresa).
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Abrir la calculadora →Dónde depositarla
La mayoría de comunidades autónomas obligan al casero a depositar la fianza legal en un organismo público (el instituto o agencia de vivienda de la comunidad), normalmente en un plazo corto desde la firma. El dinero se queda allí mientras dura el contrato y se recupera al terminar para devolvérselo al inquilino.
Los plazos, la forma de hacerlo y las sanciones por no depositarla cambian según la comunidad. Consulta la web de vivienda de la tuya antes de firmar. La garantía adicional no se deposita: la guardas tú.
La devolución
Al acabar el contrato tienes que devolver la fianza, menos lo que justificadamente se descuente por daños o deudas. Si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, la cantidad pendiente genera el interés legal del dinero a favor del inquilino.
Haz un inventario con fotos al entrar y al salir: es la mejor prueba si tienes que descontar algo.
¿Se declara la fianza en la renta?
No, mientras la devuelvas: la fianza no es un ingreso, es una garantía que no te pertenece.
Pero si al final te la quedas (total o parcialmente):
- Para cubrir rentas impagadas: es renta del alquiler y se declara como ingreso.
- Para pagar reparaciones de daños: también es ingreso, y a la vez la reparación es gasto deducible, de modo que suelen compensarse.
Consejos prácticos
- Recoge la fianza por transferencia, no en efectivo.
- Deposítala en plazo y guarda el justificante.
- Indica en el contrato la fianza y, si la hay, la garantía adicional por separado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir tres meses de fianza?
En vivienda, la fianza legal es de un mes y la garantía adicional no puede superar dos meses en los contratos de hasta cinco o siete años. En total, como máximo tres mensualidades.
¿Qué pasa si no deposito la fianza?
Depende de la comunidad autónoma, pero suele haber multas. Además, Hacienda puede usar esos depósitos para cruzar datos de alquileres.
¿La fianza se actualiza cada año?
No durante los primeros años del contrato. En las prórrogas posteriores se puede actualizar para que coincida con la renta vigente.
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