Cómo se calcula lo que declaras por un alquiler
En la declaración de la renta, el alquiler de una vivienda es un rendimiento del capital inmobiliario. No tributas por todo lo que cobras, sino por la diferencia entre lo que ingresas y lo que gastas, y después aplicas una reducción si el inquilino vive allí de forma habitual.
- Ingresos: todo lo que te paga el inquilino en el año, incluidos los gastos que te repercute (IBI, comunidad).
- Menos los gastos deducibles y la amortización.
- Menos la reducción que te corresponda según la fecha y las condiciones del contrato.
- El resultado se suma a tu base imponible general y paga a tu tipo marginal.
Gastos que puedes deducir
Intereses de la hipoteca, reparaciones y conservación, IBI y tasas municipales, comunidad, seguros, suministros que pagues tú, gastos de agencia, gestoría o abogados y la amortización. Ojo con el límite: los intereses y las reparaciones, sumados, no pueden superar lo que cobraste ese año. Lo que sobre lo puedes deducir en los cuatro años siguientes.
No son deducibles las mejoras (se amortizan), lo que amortizas de capital de la hipoteca ni los gastos de los días en que el piso estuvo vacío.
La amortización: el 3 % que muchos olvidan
Cada año puedes deducir el 3 % del mayor de dos valores: lo que te costó la vivienda (precio más gastos e impuestos de la compra) o su valor catastral. En los dos casos, sin el suelo. Para separarlo se usa la proporción entre el valor catastral de la construcción y el total, que aparece en el recibo del IBI. Los muebles y electrodomésticos se amortizan al 10 %.
Ejemplo: compraste por 150.000 € con gastos incluidos y la construcción supone el 60 % del valor catastral. La base es 90.000 € y la amortización, 2.700 € al año.
Qué reducción te toca
| Situación | Reducción |
|---|---|
| Contrato firmado antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
| Contrato posterior, caso general | 50 % |
| Zona tensionada con nuevo contrato y renta más de un 5 % inferior a la anterior | 90 % |
| Zona tensionada y primer alquiler a un joven de 18 a 35 años, o alquiler social | 70 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores | 60 % |
La reducción solo se aplica si el rendimiento neto es positivo y la vivienda es la residencia habitual del inquilino. En alquileres de temporada o vacacionales no hay reducción.
Los decretos de vivienda aprobados en octubre de 2026 cambiarían estos porcentajes para los contratos firmados a partir del 1 de diciembre de 2026, pero estaban pendientes de convalidación. Esta calculadora aplica las reglas vigentes para contratos firmados hasta el 30 de noviembre de 2026.
Si el piso estuvo vacío parte del año
Los días sin alquilar (y sin estar a la venta) se declara una imputación de rentas: el 1,1 % del valor catastral (o el 2 % si no está revisado), en proporción a esos días. Los gastos y la amortización solo se deducen por los días alquilados.
Más detalle en las guías: gastos deducibles, amortización, qué reducción te toca, piso vacío, inquilino que no paga, varios propietarios y cómo declararlo en Renta Web.
Preguntas frecuentes
¿Dónde meto estos datos en Renta Web?
En el apartado C, «Rendimientos del capital inmobiliario», dentro del inmueble arrendado: ingresos íntegros, intereses y gastos de reparación (con su límite), el resto de gastos, la amortización del inmueble y de los muebles, y la reducción. Las cifras de esta calculadora siguen ese mismo orden.
Tengo el piso a medias con mi pareja, ¿cómo lo declaro?
Cada propietario declara su porcentaje de los ingresos y de los gastos. Pon tu parte en «Tu parte de la propiedad» y la calculadora te da tus cifras.
¿Puedo deducir los gastos de los meses en que el piso estuvo vacío?
No. Según el Tribunal Supremo (sentencia 270/2021), los gastos de los periodos sin inquilino no se deducen aunque el piso estuviera anunciado para alquilar, y además esos días hay que imputar rentas. Sí suelen admitirse las reparaciones hechas justo antes de alquilarlo si sirven para ese alquiler.
¿Es fiable esta calculadora?
Aplica las reglas generales del IRPF para el alquiler de vivienda, pero es orientativa: no tiene en cuenta casos especiales ni deducciones autonómicas. Antes de presentar, revisa los datos fiscales de la Agencia Tributaria o consulta a un asesor si tu caso es complejo.