Alquilar un piso a un familiar: lo que tienes que saber para Hacienda
Alquilar un piso a un hijo, a tus padres o a un hermano es muy habitual, y a menudo por debajo del precio de mercado. Se puede hacer, pero Hacienda tiene una regla específica para estos casos.
La regla del mínimo
Cuando el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado (incluidos los parientes políticos: hijos, padres, abuelos, nietos, hermanos, tíos, sobrinos, suegros, cuñados…), la ley del IRPF dice que el rendimiento neto no puede ser inferior al que saldría por la imputación de rentas inmobiliarias: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral.
En la práctica: si cobras tan poco que, tras restar gastos y amortización, el rendimiento sale por debajo de esa cifra (o negativo), declaras como mínimo esa imputación.
La calculadora aplica todo esto por ti: gastos, amortización, reducción y días vacío. Gratis y sin registro.
Abrir la calculadora →Ejemplo
Alquilas a tu hija por 200 € al mes (2.400 € al año). Tus gastos y la amortización suman 3.000 €. El rendimiento te saldría negativo (−600 €), pero el valor catastral es de 90.000 € y está revisado (1,1 %): tienes que declarar como mínimo 990 €.
Si se lo dejas gratis
Si no cobras nada, no hay alquiler: Hacienda considera que el piso está a tu disposición y declaras la imputación de rentas (1,1 % o 2 % del valor catastral), sin poder deducir gastos ni amortización. Igual que si estuviera vacío; lo explicamos en la guía del piso vacío.
Cómo hacerlo bien
- Firma un contrato por escrito y cobra por transferencia, con recibo. Así queda claro que es un alquiler real.
- Deposita la fianza como con cualquier otro inquilino.
- Declara lo que cobres y compáralo con la imputación mínima: declara la cifra mayor.
- Si tu familiar cumple los requisitos, puede tener derecho a las ayudas al alquiler o a la deducción autonómica por alquiler de su comunidad, que a menudo exigen un contrato y la fianza depositada.
Familiares que no cuentan
A partir del cuarto grado (primos, por ejemplo) o con amigos, no se aplica esta regla especial: se declara como un alquiler normal. Aun así, una renta muy por debajo del mercado puede llamar la atención de Hacienda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo aplicar la reducción por alquiler de vivienda si alquilo a mi hijo?
Si es su vivienda habitual y se cumplen los requisitos, la reducción se aplica sobre el rendimiento neto. El caso del mínimo por parentesco tiene matices; si tu rendimiento queda por debajo, conviene revisarlo con un asesor.
¿Hasta qué grado de parentesco se aplica la regla?
Hasta el tercer grado, incluidos los afines: hijos, padres, abuelos, nietos, hermanos, tíos, sobrinos y los mismos grados de tu cónyuge.
¿Es mejor dejárselo gratis o cobrar poco?
Depende de los números: dejándolo gratis no deduces nada; cobrando, deduces gastos y amortización pero declaras como mínimo la imputación. Haz la cuenta con la calculadora.
La calculadora aplica todo esto por ti: gastos, amortización, reducción y días vacío. Gratis y sin registro.
Abrir la calculadora →